DERECHOS REALES.
¿Qué son los Derechos Reales y por qué son importantes?
Los Derechos Reales son una rama fundamental del derecho civil que regula las relaciones directas y permanentes entre las personas y los bienes.
Abarcan un conjunto de instituciones jurídicas que otorgan a una persona un poder directo e inmediato sobre una cosa: propiedad, posesión, tenencia, uso, disfrute o garantía. En definitiva regulan la relaciones de la personas con las cosas.
En este ámbito la forma de adquisición, transmisión y extinción, su oponibilidad frente a terceros, al igual que la defensa, está regulada y es importante conocerla para poder ejercerla correctamente y evitar errores, problemas y/o mayores gastos de dinero y tiempo.
Comprender estos derechos es esencial para evitar conflictos y asegurar una adecuada protección del patrimonio.
De todo el espectro del vasto mundo de los Derecho Reales, en el estudio nos enfocamos en:
USUCAPION.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE INMUEBLES.
Es una forma de adquirir el dominio de un inmueble por haberlo poseído por un tiempo y de una manera determinados, conforme los requisitos exigidos por ley.
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. (Artículo 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina)
Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.(…) (Artículo 1899. Prescripción adquisitiva larga)
ACCIONES REALES.
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Son la REIVINDICATORIA, la CONFESORIA, la NEGATORIA y la de DESLINDE.
La acción REIVINDICATORIA tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción NEGATORIA tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción CONFESORIA tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción de DESLINDE se interpone cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, a fin de fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno. No procede acción de deslinde, sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
ACCIONES POSESORIAS.
FINALIDAD DE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LESIONES QUE LAS HABILITAN.
Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños. (ARTICULO 2238)
ACCIÓN PARA ADQUIRIR LA POSESIÓN O LA TENENCIA: Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales. (Art. 2239).
ACCIÓN DE DESPOJO: Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia. (Art. 2241)
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