¿DESALOJO o REIVINDICACION?
¿Cuándo corresponde la acción de desalojo
y cuando una acción de reivindicación?
No puedo tener acceso a mi propiedad (me usurparon la casa, se abusaron de mi confianza, no se quieren ir).
El artículo 2248 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina establece que la acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. Es decir que en este caso tenemos al titular de un derecho real que por algún acto de un tercero es “privado” de poder ejercer la posesión a que tiene derecho sobre ese bien. En un sentido amplio se entiende e interpreta que procede cuando hay desapoderamiento y contra todos aquellos actos que privan de la posesión a quien tiene derecho a ejercerla. Entonces entendemos que en este caso lo fundamental es que tenemos al titular de un derecho real, dueño o propietario, el cual por actos de “terceros” no puede tener acceso y no puede poseer ni ingresar a su propiedad.
Suele confundirse y errarse la acción a tomar con el proceso de desalojo. Acción que aquí no prosperaría pues quien está en la posesión turbando a su verdadero dueño, alega ser poseedor en carácter de “dueño”, justificando ello con algún tipo de documento insuficiente y/o simplemente manifestándolo de forma verbal y llegado el momento de demostrar esa titularidad que aduce carece de todo elemento probatorio y/o no puede acreditar tal condición denunciada. Diferente sería el caso si existe contrato de locación o quien ostenta la tentencia manifiesta que lo hace en carácter de locatario, situación donde sí corresponde la acción de desalojo.
También es muy común que en los procesos de reivindicación que el poseedor se considere con derecho a ello, es decir a seguir poseyendo, pues alega haber poseído con ánimo de dueño por un lapso suficiente para adquirir el bien por prescripción adquisitiva “usucapión”. Es una de las formas de defensas más utilizadas en casos de reivindicación. Esto claro esta deberá ser demostrado y probado para poder mantener la posesión frente a un titular con mejor derecho.
Aclarado lo anterior y diferenciado de la acción de desalojo caractericemos un poco a la reivindicación y resaltamos que procede ante un desapoderamiento que sufre el titular de un derecho real. Este desapoderamiento suele suceder por diferentes causales, siendo las más comunes el “el abuso de confianza” o el ingreso “por la fuerza” o “clandestinidad”.
El “abuso de confianza” en los términos del art. 1921 del CCyC. se trata de la situación de quien entregó la cosa “confiando” en que el tenedor se la restituiría y, sin embargo, este último no cumple con la obligación a su cargo y, por lo tanto, viene a “defraudar” la confianza en él depositada. Es el caso del préstamo temporal, de alguna locación totalmente informal, del comodato de uso, entre otras.
Para la procedencia de la acción sólo se requiere demostrar la propiedad de la cosa y que se ha perdido la posesión. Y claro está que la posee quien no tiene título, ni legalidad mejor que quien la peticiona.
Por último y concluyendo este breve repaso sobre la acción de reivindicación decimos que es la acción de defensa del derecho real que se podrá instar contra terceros que turban o impiden la posesión a que se tiene derecho. Y también es importante resaltar que será la acción que procede siempre descartando por no ser procedente otro tipo de acción como podría ser el desalojo.
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