LA USUCAPION EN ARGENTINA

Concepto, marco normativo, requisitos, plazos.

“La prescripción para adquirir es el medio por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley” (Art. 1897 CCyC)

 

La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva, es un proceso judicial a través del cual una persona puede convertirse en propietaria de un inmueble luego de poseerlo durante los plazos y condiciones que establece el Código Civil y Comercial.

En Argentina es uno de los métodos más utilizados para regularizar la propiedad de casas y terrenos, especialmente cuando existen títulos imperfectos, boletos de compraventa antiguos, herederos sin sucesión o situaciones de hecho que no coinciden con la realidad registral.

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Es un procedimiento judicial de orden público que requiere necesariamente la intervención de un abogado especializado en usucapión.

Desde nuestro estudio jurídico en Ramos Mejía y Capital Federal, asesoramos a clientes que necesitar iniciar un juicio de usucapión para regularizar la titularidad registral y así poder vender, hipotecar, subdividir o transmitir legalmente su inmueble.

¿QUÉ ES LA USUCAPIÓN Y CÓMO FUNCIONA?

La usucapión, como vemos, es un modo originario de adquirir el dominio cuyo fundamento se encuentra en la estabilidad del derecho de propiedad.

Permite adquirir la propiedad (técnicamente, el Dominio) cuando una persona ha ejercido posesión pública, continua y con ánimo de dueño durante un tiempo prolongado. La ley reconoce la realidad posesoria por encima de irregularidades formales.

Este instituto legal sienta sus bases en la utilidad o finalidad social de las cosas, en este caso de los inmuebles, y sanciona el desinterés de su propietario registral con la caducidad de sus derechos.

Y ello es así porque la asignación del derecho de propiedad que el sistema concede a su titular no se realiza per se y sin fundamentación, sino que se adjudican con una finalidad concreta para el sistema todo.

TIPOS DE USUCAPIÓN EN ARGENTINA.

1. Usucapión larga — 20 años (en la que nos enfocamos en este articulo)

• Es la más común. No requiere título ni buena fe. Sólo exige acreditar la posesión durante 20 años ininterrumpidos.

2. Usucapión breve — 10 años

• Título justo (por ejemplo, boleto de compraventa)
• Buena fe
• Posesión durante 10 años

REQUISITOS ESENCIALES QUE EXIGE LA LEY

Para que proceda la prescripción adquisitiva, deben demostrarse los siguientes elementos:

• Posesión: “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no” (Art. 1909 CCyC)

• Ostensible: Manifiesta, evidente, visible por vecinos, sin ocultamiento. (Art. 1900 CCyC)

• Posesión continua e ininterrumpida: Ocupación real durante todo el plazo legal. El art. 1930 del CCyC consagra el principio de presunción de continuidad: “Se presume, a menos que existe prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio”

• Animo de dueño (Animus Domini): El poseedor debe comportarse como propietario indiscutido del inmueble realizando actos que reflejen el señorío sobre la cosa.

• Actos posesorios: “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga” (art. 1928 CCyC)

UNIÓN DE POSESIONES

 “El heredero continúa la posesión del causante. El sucesor particular puede unir a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico” (Art. 1901 CCyC)

PRUEBAS NECESARIAS EN UN JUICIO DE USUCAPIÓN

Un aspecto clave y esencial en los juicios de usucapión es que esos requisitos que acabamos de enumerar deben acreditarse fehacientemente y sin dudas mediante la producción de pruebas sólidas.

El juicio de usucapión reviste un carácter particular ya que al estar en juego el orden público en la naturaleza misma del instituto, la producción de prueba inequívoca sobre el cumplimiento de sus exigencias, configuran la protección de dicho orden público y la justificación del instituto (que quita del derecho de propiedad a su titular para otórgaselo a su poseedor).    

La Jurisprudencia tiene dicho que

“Para adquirir por prescripción adquisitiva extraordinaria, que no requiere justo título ni buena fe deberá acreditarse fehacientemente la posesión durante al plazo de ley con corpus y animus. Su admisión por parte del tribunal deberá basarse en la acción efectiva del poseedor y no sólo en la inacción del propietario.»

(«Leonardelli c/ Propietarios desconocidos»)

Aunque la siguiente lista es meramente enunciativa y para nada taxativa, a modo descriptivo podernos mencionar que algunos de los elementos probatorios más importantes son:

• Testigos (generalmente vecinos o personas que conozcan la situación).
• Pago de impuestos y servicios (ARBA, municipal, luz, gas). Importante que hayan sido esparcidos en el tiempo: los impuestos y tasas abonados de una sola vez y poco antes de iniciarse el proceso puede razonablemente concluir que dicha conducta pudo interpretarse como encaminada a preconstituir prueba, más que demostrativa por sí del animus domini.
• Fotografías, mejoras, gastos de mantenimiento, facturas y recibos de obras y trabajos realizados.
• Informes de Catastro, dominio y antecedentes registrales.
• Mejoras, construcciones (acreditan la posesión sólo durante el tiempo de la ejecución.)
• Plano de mensura para prescripción. La mensura efectuada es considerada un supuesto necesario para tramitar la usucapión pero no suficiente para su éxito ya que su presentación solo acredita el corpus posesorio en el tiempo requerido para su confección.

 

Una estrategia probatoria adecuada marca la diferencia en este tipo de procesos.

 

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¿CUÁNTO DURA UN JUICIO DE USUCAPIÓN?

Depende del caso, de la cantidad y ubicación de la prueba a producir, si se requiere la realización de medidas preliminares, de las notificaciones que hubiera que efectuar, y de muchos otros factores, pero en términos generales es un proceso ordinario que suele demorar entre tres y seis años.

Objetivamente, es necesario aclarar que por supuesto no se trata de un proceso que se pueda “dejar para último momento en que se quiera vender la propiedad”. Antes bien, es una herramienta judicial para regularizar una situación que durante, al menos, veinte año no fue regularizada y solucionada. Tanto la preparación del juicio como su realización deben ser estudiadas, planificadas y ejecutadas con precisión y paciencia.

Una preparación sólida sin duda puede acortar significativamente los tiempos.

¿CUÁNDO CONVIENE INICIAR UNA USUCAPIÓN?

Casos típicos:

• Viviendas ocupadas pacíficamente por más de 20 años.

• Inmuebles heredados informalmente sin sucesión.

• Compras con boleto no escriturado. Boletos efectuados con empresas constructoras o sociedades que desaparecieron o se liquidaron.

• Terrenos o casas abandonadas donde el poseedor realizó mejoras.

• Propiedades cuyo titular registral falleció hace décadas.

Si te encontrás en alguno de estos supuestos, es recomendable asesorarte para analizar la viabilidad del proceso.

 

Desde nuestro estudio jurídico, acompañamos al cliente en todas las etapas para lograr el resultado deseado y llevar a buen puerto la regularización dominial: análisis del caso, mensura, recolección y análisis de pruebas.

 

Si necesitás regularizar tu inmueble, iniciar un juicio de prescripción adquisitiva es la vía legal más efectiva. Podes escribirnos contándonos tu situación y te asesoramos sobre la mejor manera de regularizar tu inmueble y las posibilidades de llevarlo a cabo.

 

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