CUANDO UNO DE LOS HEREDEROS NO QUIERE VENDER
Como sabrán si nos leen asiduamente, cuando una persona hereda bienes, para poder disponer de ellos es preciso en primer lugar que realicen el proceso sucesorio correspondiente, que es el proceso judicial de orden público por el cual se identifican a los herederos, se corrobora la existencia de testamentos y eventualmente se instituye a los legatarios o herederos testamentarios, se determina el contenido de la herencia, se cobran los créditos del causante, se cancelan los pasivos y oportunamente se adjudican los bienes.
Dicho proceso sucesorio conduce naturalmente a que se ordene judicialmente la inscripción de la declaratoria de herederos en los Registros de Propiedad correspondientes; o dicho de otra manera, conduce a la inscripción de los bienes a nombre de los herederos y en las proporciones que hubieran recibido. Pero en realidad, una vez declarados los herederos, denunciados los bienes que componen el acervo hereditario, y cumplidos los requisitos que exige el proceso, los herederos tienen diferentes caminos para tomar; pueden no inscribir los bienes a su nombre y optar en cambio por realizar acuerdos hereditarios entre ellos (de partición y adjudicación entre los herederos) o ponerse de acuerdo en administrar los bienes para obtener una renta, o bien directamente disponer de los bienes mediante venta por tracto abreviado, pero para ello es necesario indefectiblemente que estén de todos de acuerdo. Y ahí está el problema que plantea el título del presente artículo: ¿qué sucede cuando un heredero no quiere vender?
Según nuestra experiencia en la materia, las causas más habituales por las que suele haber oposición a vender por parte de alguno de los herederos son aquellas que tienen que ver con estar viviendo en dicha propiedad y no quieran irse, o podría ser que no esté de acuerdo con el precio de venta sugerido (ya sea de verdad o como una excusa), o que prefiera alquiler la casa para obtener una renta inmediata en lugar de esperar la venta; o puede haber detrás razones económicas que le impidan afrontar los gastos de una escrituración, o que haya realizado mejoras en el inmueble y quiera que se las reconozcan económicamente.
Como quedara dicho, el proceso sucesorio tiende a finiquitar el estado de indivisión hereditaria, ya sea inscribiendo las hijuelas de los herederos a su nombre (en tal caso, la indivisión en sentido estricto continuaría, pero ya como un condominio), o bien partiendo la herencia y adjudicando a cada heredero la porción que le correponda.
Si alguno de los herederos no quiere vender, ha de saber que nuestro ordenamiento legal conduce en última instancia a que el bien que se hereda se liquide y se pueda repartir a cada heredero la porción que le corresponde. Por eso, siempre advertimos que la oposición absurda o falta de justificación es una absoluta pérdida de tiempo y de recursos, ya que no puede tener final feliz ni siquiera para quien tenía el objetivo de no vender. Sin embargo, ocurre en más de una oportunidad.
Todos estos inconvenientes sobre qué hacer con los bienes heredados se discuten y plantean en un procedimiento judicial de “partición de herencia”.
El Código Civil y Comercial de la Nación establece que la partición de la herencia puede ser privada (Art. 2369) o judicial (Art. 2371). En el primer artículo se especifica que si todos los herederos están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente, pudiendo ser una partición total o parcial. Mientras que la partición debe hacerse judicialmente si hay incapaces, con capacidad restringida o ausentes; o si terceros se oponen fundadamente a la partición privada, o si los coparticipes no acuerdan en hacer la partición privadamente (que sería el caso planteado en el título).
En la partición privada, los herederos pueden llevar a cabo todo tipo de acuerdos de partición y adjudicación, ofrecerse compensaciones, reconocimientos de deudas, colocación a la venta con diferentes inmobiliarias y supervisando las visitas de potenciales compradores, etc, los cuales los abogados plasmarán en el respectivo convenio de partición con todas las formalidades necesarias para presentar en la sucesión a fin de que sea aprobado por el juez y oportunamente se puedan inscribir.
En cambio, cuando la partición debe hacer judicialmente porque los herederos no llegan a ningún tipo de acuerdo, el procedimiento cambia sustancialmente, dado que nuestro ordenamiento, como adelantáramos más arriba, tiende a la partición y adjudicación aritméticamente equitativa entre los herederos, y esto se traduce en ultima instancia, en liquidar el bien mediante remate judicial, un procedimiento que conlleva tiempo y costos extras, además de que los precios de los bienes en los remates empiezan y terminan siendo mucho más bajos que los del mercado inmobiliario.
Por ese motivo es importante también considerar posibles acuerdos en instancias de mediación previa, donde las partes acompañadas por sus abogados y ante un tercero imparcial como lo es el mediador que guía la mediación y ofrece herramientas de resolución alternativas, buscan arribar a soluciones menos gravosas y obtener acuerdos que puedan aprobarse en la sucesión, y de esa manera evitar la partición judicial directa.
Son situaciones muchas veces cargadas de una emocionalidad tal que les impide a los herederos pensar con claridad y frialdad; es entonces cuando el asesoramiento legal además de lo estrictamente juridico y sucesorio aporta también un enfoque adecuado basado en la experiencia casuística. Consulte siempre con su abogado de confianza.
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