LA USUCAPION DE INMUEBLES

EN LA ARGENTINA

Casi todo el mundo conoce un caso o ha escuchado de alguien que “vivió toda la vida en una casa, y la terminó poniendo a su nombre”. Eso se llama prescripción adquisitiva o usucapión; y de eso trata este artículo.

La USUCAPIÓN (del Derecho Romano  “usu capere”: tomar por el uso) o prescripción adquisitiva de derechos, es un instituto jurídico que hace referencia al modo de adquirir el derecho de propiedad de un bien por el transcurso del tiempo. Así lo define el art. 1897 de nuestro Código Civil y Comercial: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley”.

FUNDAMENTOS Y OBJETIVOS DE LA USUCAPIÓN.

La usucapión en Argentina cumple varios objetivos fundamentales:

1. Seguridad jurídica: Brinda estabilidad y previsibilidad a las relaciones de propiedad, reduciendo las incertidumbres sobre la titularidad de los bienes.
2. Función social de la propiedad: Promueve el uso productivo de los bienes inmuebles, penalizando el abandono o desinterés de los propietarios originales.
3. Regularización de situaciones de hecho: Permite legalizar situaciones de posesión prolongada, otorgando derechos a quienes han actuado como verdaderos propietarios durante un largo período.

TIPOS DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA EN  ARGENTINA

En nuestro ordenamiento jurídico existen dos tipos de prescripción adquisitiva: BREVE y LARGA, cada una de las cuales posee sus propias características y requisitos, adaptados a diferentes situaciones de posesión y titularidad. Mientras que la usucapión ordinaria o breve favorece a quienes poseen de buena fe y con justo título, la extraordinaria o larga ofrece una vía para aquellos que han poseído durante un tiempo más prolongado, incluso sin contar con un título formal.

• Usucapión breve. El artículo 1898 del CCyC contempla que la prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años.
• Usucapión extraordinaria. Esta usucapión es en particular la que motiva el presente trabajo y en la que vamos ahondar un poco más. La  posesión del bien inmueble, para que pueda dar lugar a solicitar la usucapión, debe ser PUBLICA, ININTERRUMPIDA y CON ANIMO DE DUEÑO (Animus dominum) durante al menos veinte años. Analicemos brevemente cada uno de estos requisitos:

ÁNIMO DE DUEÑO (Cabe aclarar que en rigor de verdad, toda posesión en sentido estricto del término, posee ánimo de dueño): Esto quiere decir que quien posee debe tener completa disposición material de hecho del inmueble y ejercerla a titulo de dueño sin reconocer en nadie más la propiedad del bien.  Esto implica ejercer actos de dominio sobre la propiedad y comportarse públicamente como el propietario legítimo. Es un elemento fundamental de la posesión para usucapir. Esto la diferencia de la mera tenencia, en la que el tenedor reconoce el derecho de propiedad en otra persona, como por ejemplo, es el caso de los locatarios, comodatarios, etc.

En algunos casos, un tenedor puede pasar a ser poseedor, con actos exteriores claros, inequívocos e indubitables que excluyan cualquier reconocimiento de la propiedad en otra persona, a lo que se llama jurídicamente INTERVERSIÓN DEL TITULO, y será motivo de otro artículo.

PÚBLICA: La posesión debe ser ostensible, manifiesta. Visible y notoria para terceros, incluyendo el propietario original.

ININTERRUMPIDA. La posesión con ánimo de dueño debe ser continua e ininterrumpida. Actualmente, el art. 1930 presume la continuidad en el sentido de que “se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio”. Esta presunción, derivada de una creación jurisprudencial previa, viene a facilitar en cierto modo este requisito, pues en caso de que no existiese esta presunción, sería una carga probatoria prácticamente imposible de cumplir el acreditar la continuidad absoluta durante 20 años. Por eso aclara que para quien prueba haberla ejercitado anteriormente, se presume que la mantuvo en el tiempo intermedio. 

LAS PRUEBAS EN LA USUCAPION.

Las pruebas son fundamentales en un proceso de usucapión. No debe escatimarse a la hora de recolectar y presentar todo tipo de pruebas tendientes a acreditar los requisitos mencionados más arriba. En este proceso existe amplitud probatoria y puede incluirse todo tipo de prueba: Testimonios de vecinos o personas que puedan dar fe de la posesión, documentos que demuestren actos de dominio (pago de impuestos, construcciones realizadas, solicitud de medidores de luz, instalaciones de gas, planos de arquitecturas, etc.), documentación que respalde el domicilio y la posesión (boletines de colegios, cartas documentos, impuestos, instrumentos notariales, denuncias policiales, testimonios judiciales) planos y certificaciones catastrales, fotografías o videos que muestren la ocupación del inmueble. En definitiva, cualquier otro documento que respalde la posesión continua y pacífica.

 SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

El art. 1905 del CCyC establece que la sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.

En la prescripción breve, dado que media justo título será desde el comienzo de la posesión, conforme lo dispuesto por el art. 1903, mientras que en la prescripción adquisitiva larga desde el momento de la sentencia.

El proceso de usucapión en Argentina puede ser complejo y prolongado, por lo que es recomendable contar con asesoramiento legal especializado para navegar eficazmente por todas las etapas del procedimiento.

Puede dejar sus comentarios en la caja de abajo o enviarnos su consulta AQUÍ