COMPRÉ UNA CASA CON BOLETO DE COMPRAVENTA. ¿SOY DUEÑO?

Por supuesto que la situación planteada en el titulo es algo sumamente habitual y una operatoria normal en el mercado inmobiliario. Particulares, constructoras, inmobiliarias, habitualmente utilizan este instrumento en sus negocios. También es normal la pregunta que sigue a continuación: compré firmando un boleto…. ¿Ya soy el dueño? ¿Qué puedo hacer y qué no siendo titular de un boleto de compraventa?

Como es costumbre en mis artículos, voy a empezar adelantando la respuesta. En materia de transmisión de bienes inmuebles entre personas, que es el caso que nos compete en esta publicación, el dominio (esto es el derecho de real de propiedad sobre el bien) se transmite de una persona a otra exclusivamente con la escritura traslativa de dominio, y se perfecciona con la posesión. LA ESCRITURA PÚBLICA ES EL TÍTULO DEL BIEN, ES LO QUE LE OTORGA AL DUEÑO LA TITULARIDAD DOMINIAL DEL BIEN.  

Pero entonces, ¿Qué es un boleto de compraventa?

Es un CONTRATO que se celebra antes de realizar la escritura pública traslativa de dominio, y que le otorga a las partes derechos personales: por un lado, obliga al vendedor a transferirle la propiedad al comprador mediante la escritura, y por otro lado obliga al comprador a pagar el precio que se haya pactado, además de asegurar el cumplimiento de cualesquiera otros derechos y obligaciones que puedan establecer las partes (posesión, forma de pago, etc).

Con lo dicho, podemos advertir que se trata de un instrumento útil en las transacciones inmobiliarias, en especial cuando por algún motivo no están dadas las condiciones para que se concrete la compraventa en un determinado momento (por ejemplo, el comprador no cuenta con los fondos, o porque el vendedor todavía no puede mudarse del inmueble, o porque el inmueble está “en sucesión”, etc, etc.) y de esa manera, con la firma de un boleto las partes buscan tener mayores garantías de que se respeten las condiciones pactadas y se lleve a cabo la operación.

Pero volviendo a la pregunta que titula este artículo es importante volver sobre el concepto primordial; mientras no se realice la transferencia de dominio mediante la escritura y se perfecciones la posesión, el inmueble continúa siendo del vendedor con todo lo que ello implica (podrá ser embargado por terceros acreedores, responderá por daños, etc).

Como todo contrato, el boleto de compraventa es una constancia escrita de las condiciones de la compraventa y de las obligaciones asumidas por las partes, lo que permite una configuración clara de las responsabilidades y eventuales acciones en caso de incumplimiento.

En el boleto se pueden determinar los procedimientos para cumplir lo pactado, estipular sanciones y penalidades por incumplimiento, fijar tasas de interés, determinar jurisdicciones en caso de litigio, etc.

Si el vendedor se resistiera y/o no otorgara la escritura pública en el plazo convenido, el comprador podrá demandarlo ante un juez, para que se otorgue la escritura pública bajo apercibimiento de escriturar el juez por él y a su costa (artículo 1018 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Pero no sólo el vendedor puede incurrir en incumplimiento, sino que cualquiera de las dos partes puede incumplir con las obligaciones asumidas. En tal caso, se intentará resolver en una mediación el cumplimiento del contrato o acordar la rescisión del contrato, en caso de que el cumplimiento no sea factible.

En términos generales, y más allá de las condiciones especificas que puedan pactarse, si el que incumple es el comprador, el boleto deberá especificar que en ese caso el vendedor tendrá derecho a dar por resuelto el boleto quedándose con la suma abonada por el comprador, o exigir su cumplimiento por vía judicial, más daños y perjuicios.

En cambio si el vendedor es quien incumple con su obligación de otorgar la Escritura Traslativa de Dominio a favor del comprador, deberá restituir la suma recibida en el boleto más otro tanto igual, o puede el comprador exigir su cumplimiento por vía judicial, más daños y perjuicios.

Por lo tanto, como podemos ver el boleto de compraventa si bien no es exigido por el ordenamiento legal como necesario y obligatorio, es un instrumento útil para realizar transacciones exitosas; pero como todo contrato implica asumir compromisos y responsabilidades legales, por lo que siempre es recomendable contar con el asesoramiento de su abogado de confianza.

Como siempre, esperamos que les haya sido de utilidad la información; y pueden dejarnos sus comentarios en la caja de abajo o enviarnos su consulta AQUÍ.

Un saludo a toda la comunidad.