EL CONTRATO DE LOCACION.
ASPECTOS GENERALES DE LOS ALQUILERES.
El contrato de locación es uno de los contratos más utilizados en la vida moderna, tanto para destino de vivienda como para destino comercial y el impulso productivo de los negocios. A pesar de que muchas veces es menospreciado por las partes a la hora de entablar una relación locativa, este contrato es de vital importancia para las partes en tanto y en cuanto su contenido, libremente pactado, es ley para ellas. Cada contrato es único y ha de ser personalizado a los intereses y necesidades de las partes. Utilizar modelos de internet, firmar sin leerlo, no asesorarse sobre sus alcances e implicancias, aceptar cláusulas pensando que nunca van a pasar, etc, son bombas de tiempo en la relación locativa y en el patrimonio de las partes. El contrato es lo que da existencia y marco a toda la relación locativa. De ahí que resulte fundamental tener el mejor contrato posible.
En este artículo queremos dar un panorama general sobre los elementos constitutivos y fundamentales de estos contratos, explicar su significado y sobre todo, dejar claro el alcance de la autonomía de la voluntad, la protagonista principal en materia contractual.
La idea principal es brindar una aproximación actualizada al tema, teniendo en cuenta que en nuestro país en el último tiempo el tema de los alquileres ha experimentado cambios y vaivenes constantes con la reforma del Código Civil, la llamada “ley de alquileres”, el DNU 70/23, la llamada “Ley Bases”, nuevas modificaciones en el código Civil y Comercial, etc.
CONCEPTO y FORMA. Tenemos contrato de locación cuando una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. El contrato de locación de un inmueble o de un mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de una parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito, así como sus prórrogas y modificaciones.
PLAZO. Actualmente las partes puedan pactar libremente el plazo por el que se realiza el contrato. No existen plazos mínimos de orden público que deban respetarse indefectiblemente, pero sí existen plazos máximos que no pueden superarse. Y por supuesto, se mantienen las normas subsidiarias contempladas en el Código para el caso de falta de especificación en el contrato. No hay plazo mínimo y las partes pueden celebrar contratos por cualquier periodo de tiempo; pero a falta de determinación del plazo, el contrato se considera celebrado por un mínimo de 2 años para destino de vivienda y de 3 años para los demás destinos. En cuanto a los plazos máximos, los contratos de locación con destino de vivienda no pueden superar los 20 años, mientras que para cualquier otro destino no pueden superar los 50 años.
PRECIO: El precio es la contraprestación que debe el locatario al locador por el uso y goce temporario del inmueble y debe ser determinado en dinero (art. 1187 CCyC). En este punto, cabe destacar que desde la reforma del art. 765 y 766 del CCyC por el DNU 70/2023, la moneda extranjera está equiparada a la nacional para los efectos cancelatorios de la obligación del precio. La periodicidad del pago también puede pactarse libremente, pero en periodos mensuales o mayores, nunca puede pactarse por periodos más cortos (quincenales, por ejemplo), a excepción de las locaciones turísticas, donde por usos, prácticas y costumbres son vinculantes cuando las partes se refieren a ellos (art. 1º CCyC) y en la práctica, los alquileres se pagan por adelantado por todo el período (diario, quincenal, mensual, trimestral).
Cuando las partes hubieran convenido que el precio de la locación está integrado por las expensas, tasas, impuestos, etc., que pesen sobre la finca, la falta de pago de cualquiera de ellos tendrá las consecuencias del impago del alquiler –desalojo y cobro– y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancela la obligación, sino que solo se considera pago parcial.
AJUSTE PERIODICO DEL PRECIO. Las partes pueden acordar libremente qué índice o criterio se establecerá para ajusta el valor del alquiler del contrato y la periodicidad del mismo: se puede ajusta por el índice oficial de la inflación, a la evolución salaria, al índice de precios mayoristas, al precio de la nafta, al valor de materias primas (oro, petróleo, soja, etc)
DEPOSITO. GARANTIA. Respecto del depósito, no existe ninguna limitación al respecto y las partes deben acordar y definir el monto del depósito que se solicitara y su forma de devolución.
Lo mismo puede decirse respecto de la garantía exigida, respecto a lo cual no hay directivas obligatorias y las partes pueden acordar libremente la garantía que ofrecerá el locatario; puede ser garantía propietaria, recibo de sueldo, terceras personas como garantes, seguro de caución, etc.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO. De conformidad con el art. 1217 del CCyC , son modos especiales de extinción de la locación:
a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;
b) la resolución anticipada.
Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
¿Cuándo puede resolver el contrato el locador? El locador puede resolver el contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.
d) por cualquier causa fijada en el contrato.
¿Y cuándo puede resolver el contrato el locatario? El locatario (inquilino) puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Además, el art. 1221 establece que el locatario puede resolver el contrato en cualquier momento, pero debiendo abonar al locador el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
COROLARIO.
Si bien hemos tratado de abarcar los puntos más importantes, aquellos habitualmente cuestionados, los de mayor controversia o que conforman un elemento decisorio fundamental en la relación locativa, lo cierto es que existen infinidad de otras cuestiones que pueden plantearse en la práctica y que en ocasiones no bastan libros enteros de doctrina para desarrollarlos. Por eso, siempre es fundamental que el contrato de locación lo redacte un abogado de confianza, equidistante y ecuánime y asesorando a ambas partes; es lo que mejor le hará a la relación locativa.
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Un saludo a toda la comunidad.