¿QUÉ PASA CON LAS CONSTRUCCIONES HECHAS POR LOS HEREDEROS EN LOS TERRENOS DE LA HERENCIA?

Las construcciones hechas por los herederos suele ser un problema muchas veces planteado en materia sucesoria. Seguimos abordando cuestiones que recurrentemente se plantean en la práctica cotidiana.

Como refiere el título del artículo, hablamos de la situación en la que alguno de los herederos hubiese construido sobre un terreno que a posteriori resultará ser un terreno perteneciente al acervo hereditario de una sucesión. Concretamente y para que se entienda, hablamos por ejemplo del caso de que un hijo construya su propia casa en la parte posterior del terreno de sus padres, o construya en la parte superior de la casa.

Naturalmente, dichas construcciones desde el punto de vista registral suelen ser irregulares en cuanto a subdivisión catastral, planos, título de propiedad, etc; pero para el heredero que ha construido, dicha construcción es su casa, construida y mantenida con su patrimonio personal.

Dada esa situación, ante el fallecimiento de los titulares registrales del terreno y de la propiedad principal, en el caso del ejemplo, los padres: ¿qué pasa con las construcciones hechas por el heredero? ¿Cómo afecta esas construcciones el valor del acervo hereditario? ¿Qué derechos tiene los demás herederos?

Vamos a ver algunos aspectos de esa situación aclarando, como siempre lo hacemos, que en Derecho la casuística es casi ilimitada, por lo que cada caso requiere un análisis pormenorizado de la situación. El objetivo de estos artículos es dar una orientación genérica a situaciones que son bastantes recurrentes. Dicho eso, vamos al tema.

Para empezar, lo primero que hay que tener en claro es que desde el punto de vista registral y catastral, el terreno principal sobre el que todo fue construido pertenece al titular dominial, que en el caso que planteamos no es que la misma persona que realizo las construcciones. ¿Qué quiere esto decir? Que el título original (la escritura) será lo que regirá la materia y determinara los derechos reales de los herederos hasta tanto no haya sufrido modificaciones de algún tipo.

Por lo tanto, toda construcción realizada sobre dicha propiedad hereditaria no es más que una MEJORA de la misma, una modificación que aumentará su valor de mercado pero que de ningún modo implica la creación de una propiedad independiente propiamente dicha.
Y esto es así más allá de lo que los padres pudiesen haber dicho de palabra en vida a los hijos o de las autorizaciones que seguramente tuvo el heredero para construir y vivir de forma autónoma en esa construcción. Traemos esto a colación ya que es común escuchar cosas del estilo: “mi papá me dejó construir arriba nuestra casa para que el día de mañana nos quedemos acá” o “mi madre nos dejó la casa de atrás”, etc…

Ya nos podemos dar una idea de los problemas que eventualmente pueden surgir ante tal situación.

Jurídicamente la situación es clara: Todas las erogaciones de dinero que hizo el heredero sobre la propiedad de sus padres o abuelos, etc, han mejorado la propiedad hereditaria; pero no implicaron la construcción de una casa propia.

¿Podría el heredero acreditar que ha hecho todas esas erogaciones y pretender obtener una recompensa en su hijuela por el incremento de valor que experimento el acervo hereditario? Podría intentarlo mediante una acción civil de repetición que es ajena al proceso sucesorio, pero en la sucesión, lo normal y habitual es que la partición y adjudicación de los bienes hereditarios se realice conforme la condición registral y valuatoria de los bienes que lo componen.

Por supuesto, cabe la aclaración, que en caso de un reconocimiento por parte de los demás coherederos, al momento de la partición y adjudicación podrá tenerse en cuenta una diferencia de valor en favor del heredero que construyó. Es decir existiendo, debido a las construcciones realizadas, unidades autónomas que pueden eventualmente ser subdivididas, es posible que dichas unidades se tengan en cuenta al momento de la partición y adjudicación de los bienes.

Y esto también es para tener en cuenta si por las características de la sucesión y los herederos se llegara a negociar la etapa de la partición y adjudicación, pues en caso de contar con las constancias de los gastos y/o el reconocimiento de los mismos por parte de los herederos, podría ello traducirse en una adjudicación mucho más ajustada a la realidad económica que a la jurídica de las hijuelas hereditarias originales.

Por lo tanto, ¿qué podemos recomendar en la materia? Esencialmente, como primera recomendación, que no se realicen construcciones en una casa familiar que no es propiedad de quien construye pensando que dicha construcción podrá considerarse como propiedad sin más trámites ni complicaciones; si por la naturaleza de los hechos, las condiciones económicas y las relaciones familiares efectivamente se construye, realizar en vida del titular de la propiedad la subdivisión correspondiente y las operaciones pertinentes para el cambio de titularidad, y en caso de no ser posible, consultar con su abogado de confianza respecto a las alternativas viables, las cuales, dependiendo del caso concreto podrán encontrar alguna cobertura legal a su planteo.

Esperamos que este brevísimo artículo sobre las construcciones hechas por los herederos les haya resultado de ayuda en un tema que suele ser muy controversial.

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Un saludo a toda la comunidad, y hasta el próximo articulo.