CONSTRUCCIONES HECHAS POR LOS HEREDEROS

¿QUÉ PASA CON LAS CONSTRUCCIONES HECHAS POR LOS HEREDEROS EN LOS TERRENOS DE LA HERENCIA?

Sucesiones. abogados. firma, propiedadesLas construcciones hechas por los herederos suele ser un problema muchas veces planteado en materia sucesoria. Seguimos abordando cuestiones que recurrentemente se plantean en la práctica cotidiana.

Como refiere el título del artículo, hablamos de la situación en la que alguno de los herederos hubiese construido sobre un terreno que a posteriori resultará ser un terreno perteneciente al acervo hereditario de una sucesión. Concretamente y para que se entienda, hablamos por ejemplo del caso de que un hijo construya su propia casa en la parte posterior del terreno de sus padres, o construya en la parte superior de la casa.

Naturalmente, dichas construcciones desde el punto de vista registral suelen ser irregulares en cuanto a subdivisión catastral, planos, título de propiedad, etc; pero para el heredero que ha construido, dicha construcción es su casa, construida y mantenida con su patrimonio personal.

Dada esa situación, ante el fallecimiento de los titulares registrales del terreno y de la propiedad principal, en el caso del ejemplo, los padres: ¿qué pasa con las construcciones hechas por el heredero? ¿Cómo afecta esas construcciones el valor del acervo hereditario? ¿Qué derechos tiene los demás herederos?

Vamos a ver algunos aspectos de esa situación aclarando, como siempre lo hacemos, que en Derecho la casuística es casi ilimitada, por lo que cada caso requiere un análisis pormenorizado de la situación. El objetivo de estos artículos es dar una orientación genérica a situaciones que son bastantes recurrentes. Dicho eso, vamos al tema.

Para empezar, lo primero que hay que tener en claro es que desde el punto de vista registral y catastral, el terreno principal sobre el que todo fue construido pertenece al titular dominial, que en el caso que planteamos no es que la misma persona que realizo las construcciones. ¿Qué quiere esto decir? Que el título original (la escritura) será lo que regirá la materia y determinara los derechos reales de los herederos hasta tanto no haya sufrido modificaciones de algún tipo.

Por lo tanto, toda construcción realizada sobre dicha propiedad hereditaria no es más que una MEJORA de la misma, una modificación que aumentará su valor de mercado pero que de ningún modo implica la creación de una propiedad independiente propiamente dicha.
Y esto es así más allá de lo que los padres pudiesen haber dicho de palabra en vida a los hijos o de las autorizaciones que seguramente tuvo el heredero para construir y vivir de forma autónoma en esa construcción. Traemos esto a colación ya que es común escuchar cosas del estilo: “mi papá me dejó construir arriba nuestra casa para que el día de mañana nos quedemos acá” o “mi madre nos dejó la casa de atrás”, etc…

Ya nos podemos dar una idea de los problemas que eventualmente pueden surgir ante tal situación.

Jurídicamente la situación es clara: Todas las erogaciones de dinero que hizo el heredero sobre la propiedad de sus padres o abuelos, etc, han mejorado la propiedad hereditaria; pero no implicaron la construcción de una casa propia.

¿Podría el heredero acreditar que ha hecho todas esas erogaciones y pretender obtener una recompensa en su hijuela por el incremento de valor que experimento el acervo hereditario? Podría intentarlo mediante una acción civil de repetición que es ajena al proceso sucesorio, pero en la sucesión, lo normal y habitual es que la partición y adjudicación de los bienes hereditarios se realice conforme la condición registral y valuatoria de los bienes que lo componen.

Por supuesto, cabe la aclaración, que en caso de un reconocimiento por parte de los demás coherederos, al momento de la partición y adjudicación podrá tenerse en cuenta una diferencia de valor en favor del heredero que construyó. Es decir existiendo, debido a las construcciones realizadas, unidades autónomas que pueden eventualmente ser subdivididas, es posible que dichas unidades se tengan en cuenta al momento de la partición y adjudicación de los bienes.

Y esto también es para tener en cuenta si por las características de la sucesión y los herederos se llegara a negociar la etapa de la partición y adjudicación, pues en caso de contar con las constancias de los gastos y/o el reconocimiento de los mismos por parte de los herederos, podría ello traducirse en una adjudicación mucho más ajustada a la realidad económica que a la jurídica de las hijuelas hereditarias originales.

Por lo tanto, ¿qué podemos recomendar en la materia? Esencialmente, como primera recomendación, que no se realicen construcciones en una casa familiar que no es propiedad de quien construye pensando que dicha construcción podrá considerarse como propiedad sin más trámites ni complicaciones; si por la naturaleza de los hechos, las condiciones económicas y las relaciones familiares efectivamente se construye, realizar en vida del titular de la propiedad la subdivisión correspondiente y las operaciones pertinentes para el cambio de titularidad, y en caso de no ser posible, consultar con su abogado de confianza respecto a las alternativas viables, las cuales, dependiendo del caso concreto podrán encontrar alguna cobertura legal a su planteo.

Esperamos que este brevísimo artículo sobre las construcciones hechas por los herederos les haya resultado de ayuda en un tema que suele ser muy controversial.

Pueden enviarnos su consulta particular o pedir una cita enviándonos un correo AQUÍ, o dejar su comentario en la caja de abajo.

Un saludo a toda la comunidad, y hasta el próximo articulo.

Comentario (24)

  • Marcos| 21 febrero, 2024

    Hola como estas? Mi hermano construyo en la casa de mi papa que esta en vida, mi hermano pide que firmemos unos papeles que es una sesión de derecho como que le damos permiso y nadie le pueda reclamar, esto existe realmente? O lo que se firma es que le estamos donando parte del terreno?

  • Cecilia| 13 febrero, 2024

    Buen dia! El terreno de mis abuelos fue vendido por mi tio con un boleto de compra/venta de mi abuelo fallecido a nombre de el. Todo esto sin autorizacion del otro heredero que era mi papá. Mi papá avisó a la constructora que «compró» el terreno y estos arreglaron un acuerdo monetario que no cumplieron,tiraron la casa abajo e iniciaron la construccion de un edificio. Mi papá inició un juicio y la construcción se frenó. A los años mi papa falleció y ellos iniciaron la obra nuevamente que ya esta terminada y casi vendida en su totalidad de deptos. Se puede hacer algo en este caso? Ya que construyeron en un terreno que legalmente no les pertenecía.

    • estudiomz| 14 febrero, 2024

      Hola, buenas tardes. Habría que ver muchas cosas que exceden el alcance de este medio. Hay que estudiar los boletos de compraventa, qué juicio se inició y en que estado quedó, qué hizo la constructora, cómo obtuvo permisos y habilitaciones, y qué pudieron hacer con los departamentos ya que no se pudo haber transmitido el dominio sin la sucesión correspondiente. En todo caso, te recomendamos una consulta presencial en el estudio, podes escribirnos a estudiomz@moretti-zanini.com.ar

  • Gabriela| 13 febrero, 2024

    Hola Buenos días, tengo construida mi casa en terreno de mis padres, mi pregunta es me podrían hacer ellos ya que están vivos un papel donde conste que me dejaron una parte del terreno. Gracias por responder.saludos.

    • estudiomz| 14 febrero, 2024

      Hola, buenas tardes; tendrían que realizar una compraventa, o una donación, sin afectar la legitima de otros herederos legitimarios que hubiese. O Podrían hacer un testamento sobre la porción disponible de su patrimonio. Para eso te recomendamos consultar con un escribano. Saludos.

  • Daniel| 25 enero, 2024

    buenos dias .Mis padres falleciero para aclarar la situacion.En el terreno de mis padres tenias su casa , despues tanto mi hno como yo hemos construido en el mismo terreno c/u una casa , ahora queremos hacer una subdivision de bienes , como seria es tramite , es muy complicado? que costo tiene? aclaracion , mi hno tiene planos de su casa , yo no .Desde ya muchas gracias por orientarme en lo que pueda.

    • estudiomz| 25 enero, 2024

      Hola Daniel, buenos días; primeramente tienen que realizar la sucesión de tus padres, para luego, una vez obtenida la Declaratoria de herederos y/o el testimonio judicial, realizar la subdivisión correspondiente con la actualización del estado parcelario en función de como vayan a quedar los terrenos y las propiedades. Para obtener un presupuesto por la sucesión, por favor escribirnos a estudiomz@moretti-zanini.com.ar Saludos.

  • Luis| 20 diciembre, 2023

    Hola mi nombre es Luis , mi consulta es la siguiente , mi papá falleció y con el vivía mi hermana , ella se quedó con la casa , hoy estamos averiguando para hacer la subdirección del terreno ya q yo hace 10 años me mudé ahí y hice mi casa en el fondo , al dividir el terreno en m2 iguales , tengo igual algun derecho o beneficio de la propiedad construida (la casa de mis padres) ?? Ya q ella se la quedó completa y yo tuve q hacer la casa de cero ??? Muchas gracias

    • estudiomz| 26 diciembre, 2023

      Hola, buenos días. En principio toda construcción hecha sobre la propiedad que formará parte del acervo hereditario mejora su valuación en beneficio de todos los herederos. Si alguno de los herederos alegara y probara haber hecho las mismas a su costo podrá repetir el gasto el gasto de la mejora en la parte proporcional que beneficie a la coheredera. Saludos.

  • Juan| 11 diciembre, 2023

    Buenos días, soy único heredero de un terreno con una propiedad a medio contruir, si sigo construyendo después de fallecido mi padre, al momento de hacer la sucesión y la.valuacion para.pagos de impuestos y honorarios se puede pagar solo por el valor de lo construido hasta el día del fallecimiento o tendré que pagar por todo lo construido aunque se construyó después del fallecimiento? Gracias

    • estudiomz| 11 diciembre, 2023

      Hola, buenos dias; todo lo construido sobre la propiedad hereditaria mejora la valuación del bien en favor de todos los herederos. Luego, cada heredero podrá probar que fue quien realizó los gastos, y pedir una compensación por ello. Saludos.

  • Sandra| 13 octubre, 2023

    Hola! Quisiera plantear algo, similar a lo anterior, pero en este caso quedamos 2 hermanos, sin sucesión previa y cada uno se construyó su vivienda. Al fallecer mi hermano, sus hijos, tienen derecho de habitar el lugar?

    • estudiomz| 19 octubre, 2023

      Hola, buenos días. Mientras no se haya hecho la sucesión, todo el terreno pertenece a los causantes, y por lo tanto a sus herederos en las porciones que les corresponda. Habiendo hecho construcciones y si todos están de acuerdo, tendrán que realizar los acuerdos de partición y adjudicación de cada construcción en el proceso sucesorio. Saludos.

  • Sandra| 13 agosto, 2023

    Hola me podrian orientar que debo hacer. Mis padres murieron, en la propiedad quedo su casa donde vive un hermano, sobre esta casa construyo su casa mi otra hermana y un galpon usado por mi tercer hermano para trabajar. La que construyo su casa alli, cree que tiene derecho sobre la propiedad, o sea todo el terreno y no permite que hagamos ningun arreglo en la propiedad ni que mi hermano trabaje en su taller. Cambia las cerraduras y nos agrede. Ella tiene el titulo en su poder

    • estudiomz| 17 agosto, 2023

      Hola buen día Sandra. En primer lugar que un posible heredero tenga el titulo de propiedad del inmueble en su poder no le otorga ningún privilegio ni beneficio sobre el resto de los herederos. Por lo que comenta corresponde se inicie el proceso sucesorio y expedientes conexos como podría ser denunciar el uso exclusivo y excluyente y reclamar cánones locativos. Para abordar el tema en detalle lo invitamos a contactarse por alguno de nuestros medios de contacto y concertar una entrevista. Saludos cordiales. Estudio M&Z

  • Fatima| 9 junio, 2023

    hola buenos dias, mi nombre es Fatima, mi consulta es si el heredero que construyó en el 50 % adjudicado por hijuela sin existir plano de subdivisión, ahora al producirse la muerte del otro condómino (del 50%) y por ende nuevamente tener derecho hereditario (al ser hermano del fallecido que no tiene herederos) esa construcción es considrado parte de su 50% o es un crédito q tiene en contra de la sucesión’

    • estudiomz| 9 junio, 2023

      Hola, buenas tardes. Mientras no haya subdivisión catastral y registral de la propiedad, sigue siendo un único bien y el 50% adjudicado es indiviso sobre la propiedad. Por tanto, el otro 50% también indiviso, es lo que formará parte del acervo hereditario. Saludos.

  • Graciela| 24 abril, 2023

    Estimados, puede 1 viuda (sin haber iniciado sucesión), vender sus derechos (del 50% gananciales) a 1solo hijo de 3, con boleto de compra venta,
    sin intercambio de dinero a la vista, ante un escribano y desheredar al resto?

    Luego… el hijo dice construirse una casa independiente con sus recursos, sin pedir permisos de obra ni pagar planos.

    Además el hijo desguaso la casa original paterna y reutilizo todos los materiales para la casa nueva.

    La amobló completamente con todo los bienes muebles de mis padres y se quedó a vivir allí diciendo que es su casa y que él tiene el 50% de mí madre más el tercio de mi padre.

    Ese boleto x el 50% no está escriturado.

    Me podrían decir qué derechos me asisten?

    Muchas gracias.
    Sdos. Atentos

    • estudiomz| 26 abril, 2023

      Hola buen día Graciela. Llegado el momento de iniciar procesos sucesorios de su padre y madre se debera analizar si con esa venta afecta la parte legitima reservada por ley a los herederos legitimarios. Si afecta, es decir si dispuso de su patrimonio mas allá del porcentual permitido se podría pedir/iniciar acción de colación. Saludos cordiales. Estudio M&Z

  • Magdalena| 21 marzo, 2023

    Buenas tardes quisiera hacer una consulta; resulta que somos 6 hnos y mi madre que enviudó, ya que mi padre fallecio hace dos años y medio, y quedo la casa donde vive mi madre y un terreno que era valdío, pero uno de mis hnos se puso a edificar en dicho terreno sin tener ninguna autorizacion para edificar, y yo no quiero que siga construyendo , y no estoy en condiciones economicas para iniciar una sucesión,si me pueden asesorar que debo hacer por favor .

    • estudiomz| 22 marzo, 2023

      Hola, buenas tardes; siendo el lugar donde vive tu madre, ella debería prestar conformidad para que construyan sobre el terreno, ya que es sede del hogar conyugal del causante. Por lo demás, toda construcción que se haga, repercutirá en un mayor valor sobre la propiedad que sería el acervo hereditario. En caso de no contar con autorización podrían hacer las denuncias y acciones civiles correspondientes, interponer interdictos, etc, que no son de nuestra área de competencia. Saludos.

  • KARINA| 9 agosto, 2022

    EXISTE ALGUNA MEDIDA PARA QUE DEJEN DE CONSTRUIR EN UNA CASA QUE FALLECIO UNA HEREDERA. ES DECIR SE METIERON EN LA CASA DE MI HERMANA SOBRINOS QUE NO SON HEREDEROS, Y USARON SUS AHORROS UNA VEZ MUERTA PARA CONSTRUIR. Y SE NIEGAN A RETIRARSE DEL LUGAR. SIN SER HEREDEROS.

    • estudiomz| 12 agosto, 2022

      Hola buen día Karina. En primer lugar al fallecimiento de una persona a fin de ordenar el patrimonio resulta imprescindible iniciar el proceso sucesorio. En cuanto a los intrusos que pudieran ingresar y/o permanecer en el inmueble, los herederos legitimarios o legitimados podrán realizar las denuncias correspondientes, sea por usurpación o por desalojo. Saludos cordiales. Dres. Moretti – Zanini. Abogados.

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