CÓMO OBTENER LA ESCRITURA DEFINITIVA DE TU PROPIEDAD.

JUICIO DE ESCRITURACIÓN EN ARGENTINA.

¿Firmaste un boleto de compraventa y todavía no tenés la el título de propiedad?

¿Necesitás obtener la escritura de tu propiedad?

En Argentina, el juicio de escrituración es el camino legal que permite a quien compró un inmueble mediante un boleto de compraventa (y cumplió con todas las obligaciones a su cargo) obtener la escritura pública definitiva que le otorgue la titularidad dominial del bien, aun cuando el vendedor se niegue a hacerlo o no pueda otorgarla. Es una herramienta judicial clave para regularizar la titularidad de una propiedad y asegurar la seguridad jurídica del comprador y garantizar la oponibilidad de su dominio frente a terceros.

Cabe aclarar, como hemos mencionado en un artículo anterior «¿Soy dueño firmando un boleto de compraventa»,  que un boleto de compraventa no otorga la titularidad registral del bien pues no transmite el dominio, que es el derecho real de propiedad sobre el inmueble y lo que nos convierte formalmente en dueños, en propietarios. En este sentido, el boleto de compraventa otorga un derecho personal al comprador de exigir al vendedor el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio; y por eso, en caso de que no se hubiere escriturado, corresponde realizar el proceso judicial correspondiente tendiente a ello. Eso es el juicio de escrituración. En rigor, debemos aclarar también que la obligación de escriturar que emerge de un boleto de compraventa recae sobre ambas partes; tanto el vendedor como el comprador tienen el deber de diligencia y buena fe en prestar la debida colaboración a otorgar la escritura; por lo que, aunque sea menor común en la práctica, también puede ser el comprador quien incumpla.

¿CUÁNDO CORRESPONDE INICIAR UN JUICIO DE ESCRITURACIÓN?

Entonces, en términos sencillos, este proceso se inicia cuando existe un boleto de compraventa firmado entre las partes en el cual el comprador ya pagó el precio acordado o se encuentra en condiciones de hacerlo, pero el vendedor no comparece a firmar la escritura ante escribano.

Las causas más frecuentes en la práctica, son:

• Falta de colaboración del vendedor o incumplimiento grave del contrato.
• Falta de dinero o problemas económicos para afrontar los gastos.
• Fallecimiento del titular. Conflictos con los herederos.
• Disolución de sociedades vendedoras.

El juicio de escrituracion persigue pues, que mediante sentencia judicial el juez eventualmente sustituya la firma del vendedor y ordene la escrituración a favor del comprador, garantizando el pleno dominio del bien.

El Código Civil y Comercial de la Nación, particularmente en los artículos 1017, 1018 y concordantes, establecen que la transmisión del dominio de inmuebles debe realizarse por escritura pública, y que el cumplimiento forzado puede ser ordenado judicialmente cuando una de las partes se rehúsa a firmar. Además de todo el articulado referido a contratos, boleto de compraventa e incumplimiento contractual, puntualmente se destacan los siguientes artículos como eje de los derechos y obligaciones descriptas:

ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa…(…)

ARTICULO 1018.- Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.

ARTICULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.

 CONCLUSIÓN

El juicio de escrituración es la solución legal para quienes han adquirido un inmueble y desean obtener la escritura definitiva y el dominio pleno, garantizando su derecho de propiedad y oponibilidad frente a terceros.

Es un proceso que requiere conocimientos de derecho inmobiliario, incumplimiento y resolución de contratos y medios de prueba. Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario es esencial para evitar nulidades, verificar la documentación y agilizar la tramitación judicial.

Requiere de una evaluación pormenorizada de cada caso, de cómo fue confeccionado el boleto, de la posesión o falta de posesión, de la prueba a recolectar, de los plazos de prescripción, etc.

En nuestro estudio jurídico brindamos asesoramiento integral en todas las etapas del proceso, desde la revisión del boleto hasta la inscripción registral, protegiendo los intereses del comprador con eficiencia y compromiso profesional.

Como siempre aclaramos, estos artículos son una mera aproximación al tema; una invitación a toda la comunidad a conocer sus derechos y obligaciones. Por lo tanto, los invitamos a dejar sus comentarios o dudas en la caja de abajo, o enviarnos su consulta AQUÍ.